Yeni teslim edilen bir sitede veya yönetimsiz apartmanda sık sorulan soru “Yönetimi nasıl kuracağız?” sorusudur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde site ve apartman yönetimi, kat malikleri kurulunun kararlarıyla oluşur.
Yasal çerçeve
Kat mülkiyetinin kurulduğu yapılarda anagayrimenkul, kat malikleri kurulunun kararlarına göre yönetilir. 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir. Toplu yapılarda temsilciler kurulu usulleri olabilir. Yönetim planı sitenin anayasasıdır.
Kurulumun pratik adımları
1) Hazırlık
- Kat malikleri listesi ve arsa paylarını çıkarın
- Yönetim planını okuyun
- Yönetici, denetçi, bütçe ve aidat gü
Defter ve resmi işlemler
Seçilen yönetici karar defteri ve işletme defteri gibi defterlere noter açılış tasdiki yaptırır, site adına banka hesabı açar, aidat tahsilatını düzenler ve ortak alan bakım ile sigorta kalemlerini planlar.
Profesyonel yönetim
Kat malikleri kendi içlerinden yönetici seçebileceği gibi dışarıdan profesyonel site yönetim şirketi de atayabilir. Sözleşmede yetki sınırı, ücret, denetim ve fesih şartları açık yazılmalıdır.
Sık yapılan hatalar
- Çağrısız veya usulsüz toplantı
- Arsa payı çoğunluğunu unutmak
- Kararları deftere yazmamak veya imzalamamak
- İşletme projesi olmadan aidat toplamak
- Yönetim planına aykırı kurallar koymak
- Yıl sonu kapanış tasdiklerini aksatmak
İşletme projesi ve aidat
Yıllık gelir-gider kalemleri; temizlik, güvenlik, elektrik, asansör bakım, sigorta ve demirbaş payı yazılmadan aidat belirlemek sorunludur. Banka hesabının site adına açılması, nakit tahsilatın makbuzlanması ve dönem sonu bildirimi güvenin temelidir. Konya sitelerinde kışlık kalorifer ve asansör bakımı bütçede görünmelidir.
Konya’da site veya apartman yönetimi kurma ve ilk genel kurul gündemi için Karbel Emlak’tan genel bilgilendirme alabilirsiniz.
Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirmedir; hukuki tavsiye değildir.
ndemini hazırlayın - Katılamayacaklar için vekalet örneklerini dağıtın
2) Toplantı çağrısı
Kanundaki usule uygun çağrı yapın. Uygulamada en az 15 gün önce iadeli taahhütlü mektup veya imza karşılığı teslim kullanılır. Yer, saat, gündem ve ikinci toplantı tarihi net yazılmalıdır.
3) İlk genel kurul
- Divan heyeti seçimi
- Yönetim şeklinin belirlenmesi
- Yönetici veya yönetim kurulu seçimi
- Denetçi seçimi
- İşletme projesi ve aylık aidat
- Banka hesabı ve temsil yetkisi
- Karar defteri ve zorunlu defterlerin tasdiki