Konya’da konut alırken peşin ödeme her zaman mümkün olmayabilir. Konut kredisi kullanacaksanız bankanın iki temel sorusu vardır: “Bu taşınmaz teminat olmaya uygun mu?” ve “Değeri ne kadar?” Bu yazıda ekspertiz sürecini ve krediye uygunluk kriterlerini genel hatlarıyla anlatıyoruz.
Ekspertiz nedir?
Ekspertiz (gayrimenkul değerleme); SPK lisanslı değerleme kuruluşunun, bankadan ve taraflardan bağımsız olarak konutun piyasa değerini, hukuki durumunu ve fiziki özelliklerini raporlamasıdır. Banka, satış ilan fiyatını değil ekspertiz değerini esas alarak azami kredi tutarını hesaplar.
Ekspertiz ücreti genellikle kredi başvurusu yapan müşteri tarafından ödenir; ücret banka kanalıyla tahsil edilir. Rapor olumsuz olsa bile ücretin iadesi kural olarak beklenmez.
Krediye uygun tapu nasıl olmalı?<Eksper neye bakar?
Değerleme uzmanı tipik olarak tapu takyidatlarını (ipotek, haciz, şerh), belediyede yapı ruhsatı, onaylı proje ve iskanı, bağımsız bölümün projeye uygunluğunu, metrekare, konum, emsal satışlar, bina yaşı ve yapı kalitesini inceler. İnşaat tamamlanma oranı da değerlendirilir.
En sık ret veya sorun nedenleri: iskânsız yapı, ruhsata aykırı tadilat, tapuda dükkân görünüp mesken kullanımı, ciddi hisseli yapı ve kapatılamayan takyidatlardır.
Kredi tutarı nasıl belirlenir?
Banka, ekspertiz değeri üzerinden mevzuattaki kredi / değer oranını uygular. Oranlar konut değeri dilimine ve enerji sınıfına göre değişebilir; zaman içinde güncellenir. Bu yüzden “ilan fiyatının tamamına kredi çıkar” beklentisi çoğu zaman gerçekçi değildi
Konya’da neden önemli?
Konya emlak piyasasında ikinci el daireler, site içi konutlar ve kat irtifaklı yeni projeler yan yana bulunur. Aynı mahallede bile iskan durumu ve proje uygunluğu değişebilir. Meram, Selçuklu, Karatay ve çevresinde krediyle alım planlıyorsanız ekspertizi “son adım” değil “karar adımı” gibi görmek gerekir.
Ekspertiz maddesi
Kredili alımlarda satış protokolüne şu soruların cevabı yazılmalıdır: Ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa peşinat farkını kim tamamlar? Sözleşme bozulursa peşinat iadesi nasıl olur? Ekspertiz ücreti kime aittir? Bu maddeler net değilse tapu gününe yakın gerilim artar.
Kat irtifaklı yeni projelerde tamamlanma oranı ve iskan süreci bankaya göre değişebilir. Enerji kimlik belgesi sınıfı da kredi / değer oranını etkileyebilir. Alım öncesi EKB’nin varlığını ve sınıfını sorun. DASK’ın tapu gününde geçerli olması hem tescil hem banka için kritiktir.
İletişim
Konya’da krediyle konut almayı düşünüyorsanız; tapu tipi, iskan ve ekspertiz süreci için genel bir kontrol listesi isterseniz numaranızı bırakın. Karbel Emlak danışmanı sizi arayarak taşınmazı birlikte değerlendirebilsin.
Uyarı: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; bankacılık, hukuki veya yatırım tavsiyesi değildir. Kredi koşulları bankaya ve döneme göre değişir. Kesin bilgi için ilgili banka ve yetkili danışmanlara başvurun.
r. Peşinat ihtiyacını ekspertiz sonrası netleştirmek daha sağlıklıdır.Alıcı için pratik kontrol listesi
- Tapu fotokopisini erken isteyin; kat mülkiyeti / irtifak ve vasıf satırını okuyun
- İskan ve ruhsat belgelerinin varlığını satıcıdan sorun
- DASK poliçesinin güncelliğini kontrol edin
- Aidat, yönetim planı ve kiracı durumunu öğrenin
- Kredili işlemde tapu randevusunu banka ipotek takvimine bağlayın
- Satış protokolünde ekspertiz düşük çıkarsa ne olacağını yazın
- Tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı
- Nitelik / vasıf kısmında mesken, daire, konut vb. ifadeler
- Arsa tapusuyla tek başına konut kredisi genellikle kullandırılmaz
- Kat irtifakında yapı ruhsatı / ilerleme ve iskan süreçleri kritiktir
Hisseli tapularda tüm hissedarların ipoteği kabul etmesi gerekir. Mevcut haciz, tedbir, intifa veya aile konutu şerhi gibi takyidatlar krediyi zorlaştırabilir veya bloke edebilir. Satıcıdaki mevcut banka ipoteği varsa bankalar arası devir / kapatma senaryosu planlanmalıdır.